ESPRIT d'ETE
Promotion Immobiliere Résidentielle Ile Maurice
L'acquisition d'un bien a travers une SCIA, Societe Civile Immobiliere d'Attribution a de nombreux avantages mais il faut etre vigilant a la forme du contrat proposé.
Le premier avantage non négligeable est l'économie importante réalisée au niveau des droits d'enregistrement.
En effet lorsqu'un acquereur, futur propriètaire, intègre une SCIA dés son ouverture, il participe alors a l'acquisition d'un terrain ou sera construit un certain nombre de villas / appartements préalablement défini par le promoteur.
A ce moment la l'acquereur n'achète non plus une villa/appartement mais participe a l'acquisition d'un terrain ou sera construit entre autre sa villa / appartement.
C'est cette technique d'acquisition qui permet de réduire considérablement les droits d'enregistrement payable a l'Etat.
Prenons par exemple, Monsieur X qui veut acquérir une villa dans un projet ou doivent se construire 10 villas. Le prix unitaire de la villa est de Rs 5.000.000. Monsieur X devrait, dans tous les autres cas de figure, payer a l'Etat le jour de la signature de l'acte authentique, chez le notaire, la somme de Rs 5.000.000 x 5% = 250.000 Rs. Dans le cas de l'intègration d'une SCIA dés son ouverture, le meme Monsieur X ne devra en fait s'acquiter, le jour de la signature de l'acte, que du prix du terrain, negocié par le promoteur, divisé par le nombre de villas a construire. Prenons donc l'exemple d'un terrain valant Rs 8.000.000, il y a 10 villas a construire, les droits d'enregistrement s'élèveront donc a Rs 8.000.000 / 10 villas = Rs 800.000 sur lesquels seront payés les 5% de droits
d'enregistrement soit, Rs 40.000.
On voit donc que dans ce cas Monsieur X économisera 210.000 Rs, sur une acquisition a Rs 5.000.000 cela représente tout de meme 4,2%.
Le second avantage est l'économie réalisée au niveau des frais de notaire.
L'intègration a une SCIA est règlementée, un barème est appliqué et cela ne varie pas en fonction des notaires comme sur une simple acquisition.
Au niveau du choix du promoteur et ceci pour la sécurité des acquéreurs il faut que son contrat stipule
a/ Que chaque réservataire amène une preuve de fonds afin de s'autogarantir entre eux
b/ Qu'un nombre suffisant de réservataires solvables garantissent la bonne fin du projet a travers la SCIA dés son ouverture
c/ Qu'une clause de revente du lot en cas de défaillance de paiement, décès ou autre, soit prévue au contrat afin de ne pas pénaliser les autres réservataires au niveau des retards de travaux causés par une mauvaise gestion financière du chantier.
Troisième avantage, une visibilité sur le projet tout en évitant la refacturation par le promoteur de 4 a 5% de la valeur de la villa / appartement pour la meme évaluation du risque.
Si toutes ces clauses sont remplies le projet n'a que peu de chance de ne pas aboutir et c'est exactement le meme principe que validerait une banque pour garantir le projet tout en facturant 4 a 5% de la valeur de la villa / appartement au promoteur qui le refacturerait a chaque acquéreur, ce qui permet de dire que les banques ont tout intéret a financer ces opérations.
L'union faisant la force, c'est une économie de 9 a 10% de la valeur de votre futur bien que vous pouvez réaliser a travers ce schéma.
Monsieur X, pour sa part, aurait donc économisé Rs 500.000 sur sa villa, si bien sur, il avait été informé et avait rapidement intègré la SCIA.
NB. Tant que le nombre de réservataires nécéssaire n'est pas atteint le dépot reste entre les mains du notaire et est retourné a son titulaire si l'opération ne devait démarrer.